Cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008 thường được nhắc đến cùng với khủng hoảng bong bóng nhà đất và thế chấp dưới chuẩn ở Hoa Kỳ. Trải qua giai đoạn khủng hoảng khó khăn này, không mấy nhà đầu tư còn mặn mà với lĩnh vực bất động sản.
HƯỚNG DẪN: TÌM HIỂU VỀ ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
Mặc dù vậy, đầu tư bất động sản chỉ đơn giản là sự sở hữu dòng thu nhập tương lai dưới hình thức mua một tài sản cố định (ví dụ như bạn mua một căn nhà dùng để cho thuê và kiếm được tiền lãi nhờ cho thuê nó hàng tháng). Vậy nên thực ra nó không đáng bị các nhà đầu tư ghẻ lạnh và bôi tiếng xấu như vậy. Dưới đây là những lý do chính tại sao bất động sản vẫn là một khoản đầu tư hấp dẫn đối với nhiều người.
LỢI NHUẬN HẤP DẪN, ĐƯỢC ĐIỀU CHỈNH THEO RỦI RO
Theo số liệu thu thập từ Hội đồng Quốc gia các nhà uỷ thác đầu tư Bất động sản (NCREIF), trong giai đoạn 10 năm từ 2000 đến 2010, thị trường bất động sản thương mại tư nhân đã mang lại lợi nhuận đầy tính cạnh tranh 8,4% với biến động tương đối thấp so với cổ phiếu và trái phiếu.
Các nhà phê bình cho rằng đặc tính ít biến động của bất động sản là kêt quả của việc giao dịch không thường xuyên. Điều này có nghĩa là giá trị bất động sản thường dựa trên đánh giá của bên thứ ba, dẫn đến biến động chậm trễ của thị trường. Các giao dịch và đánh giá xảy ra không thường xuyên thường có xu hướng cào bằng lợi nhuận, như khi thị trường phát triển, giá bất động sản thường thấp hơn giá thị trường và trong thời kỳ suy thoái lại cao hơn giá trị thị trường.
Trái ngược với biến động thường có xu hướng tăng lên của giá trị bất động sản, các thị trường thực tế lại bất lực trước những cú sốc bất ngờ. Một ví dụ điển hình chính là “Flash Crash” tháng 5 năm 2010 khi 1 nghìn tỷ USD trên thị trường chứng khoán đã bốc hơi hoàn toàn chỉ trong 15 phút. So với một thị trường luôn biến động với các thuật toán phức tạp, giá cả ổn định của thị trường bất động sản chính ra lại là điểm lợi thế hấp dẫn của nó so với các thị trường tài chính khác.
GIÁ TRỊ TÀI SẢN HỮU HÌNH CAO
Không giống như cổ phiếu hay trái phiếu, bất động sản là một tài sản hữu hình xây dựng bởi gạch và vữa vững chắc hơn nhiều. Điều này đã phần nào hạn chế mâu thuẩn giữa người ủy thác – người đại diện, hay đúng hơn sự phụ thuộc của nhà đầu tư vào những người quản lý và bên cho vay.Ngay cả các Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) (dựa trên các chứng khoán bất động sản đã được niêm yết) vẫn phải chi trả một tỷ lệ phần trăm tối thiểu dưới dạng cổ tức.
THU NHẬP HẤP DẪN VÀ ỔN ĐỊNH
Một đặc tính quan trọng của đầu tư bất động sản là tổng lợi nhuận từ tiền cho thuê trong thời gian dài khá đáng kể. Trong khoảng thời gian 30 năm từ 1977 đến 2007, gần như 80% tổng số lợi nhuận của thị trường bất động sản Mỹ đến từ nguồn thu nhập ổn định này. Chính điều này là sự khác biệt giữa đầu tư vào bất động sản (thu lợi từ dòng tiền đều) so với đầu tư vào các dạng tài sản khác (thu lợi từ việc hồi toàn bộ vốn và lãi).
ĐA DẠNG HÓA DANH MỤC ĐẦU TƯ
Một lợi ích khác của việc đầu tư vào bất động sản là tiềm năng đa dạng hóa của nó. Bất động sản thường có sự tương quan thấp, đôi khi là âm với các loại tài sản khác. Điều này có nghĩa là nếu thêm nó vào danh mục đầu tư tài sản đa dạng hoá, có thể làm giảm biến động danh mục đầu tư và mang lại lợi nhuận cao hơn.
PHÒNG NGỪA RỦI RO LẠM PHÁT
Khả năng phòng ngừa rủi ro do lạm phát của bất động sản xuất phát từ mối quan hệ thuận chiều giữa tăng trưởng GDP và nhu cầu bất động sản. Khi nền kinh tế phát triển, nhu cầu về bất động sản khiến giá thuê nhà trở nên cao hơn, tăng giá trị tài sản. Vì vậy, bất động sản thường giúp bảo tòan giá trị tài sản của người chủ sở hữu băngf cách san bớt một phần lạm phát sang người đi thuê khi tăng giá thuê nhà.
NHƯỢC ĐIỂM: TÍNH THANH KHOẢN KÉM
Nhược điểm lớn nhất của việc đầu tư vào bất động sản là tính thanh khoản kém hay sự khó khăn trong việc chuyển đổi tài sản thành tiền mặt và ngược lại. Không giống như giao dịch cổ phiếu và trái phiếu, có thể hoàn thành trong tích tắc, một giao dịch bất động sản có thể mất vài tháng để diễn ra. Ngay cả khi có sự can thiệp của nhà môi giới, tìm được đối tác phù hợp cũng có thể mất vài tuần.
Tuy vậy, những lợi thế trong cải cách tài chính đã phần nào giải quyết vấn đề tính thanh khoản thấp của REITs và các công ty bất động sản. Chúng cũng cung cấp quyền sở hữu bất động sản gián tiếp và hoạt động như các công ty niêm yết; làm tăng tính thanh khoản và giá cả thị trường bất động sản, tuy vậy tính biến động lại tăng cao với tính đa dạng hóa thấp hơn so với thị trường truyền thống.
KẾT LUẬN
Bất động sản là một loại tài sản đặc thù mà lại rất dễ hiểu, có thể gây biến động theo chiều hướng tốt và xấu về mặt rủi ro, lợi nhuận của một danh mục đầu tư. Nếu chỉ đầu tư vào bất động sản, bạn sẽ được hưởng lợi từ lợi suất hấp dẫn và sự phòng ngừa rủi ro, tránh được các bên trung gian và có một nguồn thu ổn định hàng tháng. Nhưng nếu đưa vào danh mục đầu tư của mình các khoản đầu tư bất động sản còn giúp nhà đầu tư giảm bớt biến động trong danh mục nhờ tính đa dạng hóa. Với một số nhà đầu tư, tuy nhiên, tính thanh khoản thấp có thể là một vấn đề nhưng thị trường bất động sản đang ngày càng được biến đổi và phát triền nhằm giảm nhẹ bất lợi này.
NGUỒN: SAGA.VN
